L’entrée en vigueur de la loi ALUR a entraîné de nombreuses modifications dans les relations entre bailleurs et locataires. L’état des lieux n’échappe pas à la règle. De nouvelles modalités sont applicables depuis le 1er juin 2016, avec notamment la prise en compte de la vétusté.
L’état des lieux est un document papier ou électronique qui décrit le logement avec précision ainsi que son état de conservation. Il doit être présenté de façon à faciliter la comparaison à l’entrée et à la sortie du logement. Plusieurs informations sont obligatoires :
L’état des lieux doit décrire toutes les pièces, parties du logement et locaux dont le locataire a l’usage exclusif, en précisant pour chacune la nature et l’état des revêtements (sols, murs, plafonds), des équipements et éléments du logement. Pour les meublés, on tiendra compte également des meubles ou équipements cités sur le contrat de location. Le document peut être illustré de photos. Les parties sont libres d’ajouter des remarques ou observations.
A la sortie du logement, il faudra indiquer la nouvelle adresse du locataire et rappeler la date d’établissement de l’état des lieux entrant. Il faudra procéder à la même évaluation de l’état de conservation qu’à l’entrée. Il est souvent plus simple d’utiliser le même document pour les deux opérations.
La principale nouveauté de l’état de lieux est la prise en compte de la vétusté, de façon à déterminer si des frais de remise en état sont à facturer au locataire sortant. Cette possibilité était déjà offerte aux bailleurs publics et grandes sociétés foncières. Elle est maintenant étendue à tous les bailleurs, y compris les simples particuliers
Les parties doivent se référer à une grille de vétusté. La grille choisie doit figurer parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local ou d’un accord collectif de location dans le cadre de la Commission nationale de concertation. La grille de vétusté indique une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement annuels pour les principaux matériaux et équipements du bien mis en location. Si des travaux de remise en état ou de remplacement sont nécessaires avant la fin de la durée de vie théorique, le locataire devra s’acquitter des factures de remise en état, déduction faite des abattements forfaitaires éventuels.
Un document à vocation contradictoire
L’état des lieux à vocation à être un document contradictoire.
La présence et l’accord de toutes les parties prenantes sont donc essentiels.
Si l’une des parties est absente ou refuse de signer, le recours à un huissier sera nécessaire. Celui-ci se substituera à la partie manquante.
Une convocation par lettre recommandée devra être adressée aux deux parties 7 jours avant la date prévue pour l’état des lieux.
Contestation de l’état des lieux
Dans les 10 jours suivant l’entrée dans les lieux, le locataire peut signaler, par lettre recommandée avec A.R. adressée au bailleur, des dysfonctionnements ou dégradations qui n’avaient pas été remarqués lors de la réalisation de l’état des lieux. Il en va de même pour les éléments de chauffage avec un délai porté jusqu’à la fin du premier mois de mise en route du chauffage. En l’absence d’état des lieux, le contrat de location reste valable, mais le locataire peut être tenu pour responsable de certaines dégradations même s’il ne les a pas causées.
L’état des lieux à vocation à être un document contradictoire. La présence et l’accord de toutes les parties prenantes sont donc essentiels.
Comment se déroule
Quels sont les éléments à inclure ?