Etat des lieux pour la location de locaux commerciaux

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel le 1er septembre 2014, l’état des lieux pour la location de locaux commerciaux est obligatoire, même en cas de cession de bail ou de mutation de fonds de commerce à titre gratuit.

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Les obligations

Le document est joint au contrat de bail. Il doit être établi contradictoirement, c’est à dire avec signature des deux parties. Si l’une des parties est absente, il est possible de recourir à un huissier de justice. Dans ce cas, les frais seront partagés à moitié.

Il est souvent prévu dans les baux commerciaux de faire réaliser l’état des lieux de sortie par constat d’huissier, sans que cela soit obligatoire.

Le but est de comparer l’état du local à l’entrée dans les lieux par le locataire et à sa sortie, de façon à établir si les locaux ont été correctement entretenus. La réparation ou la remise en état de tout ce qui ne relève pas d’une usure normale peut être imputée au locataire.

Tous les équipements devront être testés : éclairage, sonnette, alarme, visiophone, robinets, chasse d’eau, ouverture et fermeture des fenêtres, stores et volets et matériel professionnel mis à disposition .

L’état des lieux pour la location de locaux commerciaux

Toutes les parties du local doivent être visitées et scrutées avec soin, ainsi que tout élément à caractère privatif tel que cave, parking, balcon. On notera l’état des finitions et revêtements pour les murs, sols et plafonds.

Comment se déroule

l’état des lieux pour la location de locaux commerciaux ?

Comment procéder ?

L’état des lieux d’entrée est généralement réalisé après que le précédent locataire ait totalement vidé les locaux. La présence des deux parties ou de leur mandataire est indispensable. Le locataire et le bailleur procèdent à une visite détaillée du local mis en location.

La prise de photos permet de conserver une trace précise de l’état initial. Dans le cas d’une location meublée, les photos seront également très utiles pour évaluer l’état du mobilier. Chaque page est paraphée par les deux parties. La signature est précédée de la mention « Lu et approuvé, certifié exact ».

Sous quelle forme ?

S’il n’existe pas de modèle type d’état des lieux pour la location de locaux commerciaux, certains éléments doivent absolument figurer sur ce document.
– L’en-tête comprend l’identité et la qualité des signataires et l’adresse précise du local.
– Il faudra procéder, dans la mesure du possible, au relevé des compteurs d’eau et d’énergie.
– Au cas où les compteurs ne sont pas accessibles, il faut en indiquer le motif.
– Il faudra préciser le nombre de clés ou badges d’accès remis et leur destination.

Les travaux à charge de la locataire

Les travaux tels que peinture, moquettes et papier-peint sont à la charge du bailleur, avec une durée d’amortissement de 9 ans.

Même si une clause stipule que le locataire accepte de prendre le local en l’état, cela ne dispense pas le bailleur de fournir un local en bon état de réparation et de fonctionnement. L’acceptation par le locataire ne signifie en rien qu’il renonce à son droit de bénéficier d’un local en bon état.

Local en parfait état

L’imputation des réparations locatives est souvent source de conflit. Tous les types de charges à destination du locataire doivent être détaillées avec le plus grand soin.

Une clause du bail commercial peut reporter cette charge sur le locataire, ce qui est source de nombreux conflits. Si cette clause spécifie que le local a été fourni en parfait état, le propriétaire peut exiger du locataire qu’il procède à des travaux de remise en état avant son départ, ce qui peut se révéler très coûteux.

Les garanties du bailleur

Le bailleur doit veiller à garantir une occupation paisible des locaux, contre les vices cachés notamment. Le propriétaire devra procéder à des travaux pour toutes dégradations qui n’auraient pu être détectées au moment de l’entrée dans les lieux. Le contrat pourra être rompu et donner lieu au versement de dommages et intérêts si certains facteurs non décelables lors de l’état des lieux rendent impossible l’usage des locaux. Le bailleur peut s’exonérer de cette garantie en ajoutant une clause au contrat, ce qui est également source de conflits.

La réglementation

article L.145-40-1 du Code de commerce

loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite Loi Pinel

articles 605 et 606 du Code civil

articles 1719, 1720 et 1754 du Code civil

La validité

L’état des lieux doit être conservé par les deux parties durant toute la durée du contrat. C’est sur la base de ce document que les juges se prononceront en cas de litige.